[摘要] 2016年上半年，楼市行情火热上演，以杭州为例，商品房成交套数、面积、金额三项指标、二手房成交套数及土地成交金额，均创下历史高纪录，“史上火半年”头衔当之无愧。
2016年上半年，楼市行情火热上演，以杭州为例，商品房成交套数、面积、金额三项指标、二手房成交套数及土地成交金额，均创下历史高纪录，“史上火半年”头衔当之无愧。
下半年楼市前景如何？面临哪些有利或者不利因素？有专家预测下半年因城施策、因地制宜的政策指导方式或进一步凸显，各地分化特征也将愈加明显。此外，由于去年同期基数较高以及房价阶段涨幅过快限制了成交释放，整体来看，下半年销售增速或出现回落。
已超出除2009年和2015年以外的其余年份的年度成交量。
土地共计成交77宗，总出让面积266.1万方，总可建面积660.6万方，总成交金额810.1亿元，创历史高纪录，居。
数据同样亮眼。相关报告显示，1-5月，商品房销售额为36775亿元，同比增长50.7%；商品房销售面积为47954万平方米，同比增长33.2%。此外，上半年有115家房企销售额超过50亿元，比去年同期增加了46家，销售额共计23397亿元。
政策预期方面，因城施策、因地制宜的政策指导方式可能进一步凸显，从“全面宽松”调整为“整体宽松+局部收紧”。2015年下半年来，房地产市场从缓慢到迅速好转，主要动力是来自于政策的刺激。尽管政策刺激还要继续，如果在相关制度没有改变的情况下，从供给看，受市场回暖资金压力减少和预期影响，在库存大量积压的同时，新投资可能在2016年形成大规模新供给。因此，若没有实施有效的制度变革，潜在需求难以释放，短期调整在所难免。
信贷方面，6月首套房平均利率为4.48%，再创历史新低。近期合肥计划提高首付比例，北京工行提高商住项目首付比例至七成，热点地区限贷政策出现收紧信号，下半年差异化信贷调控将成为影响市场的关键力量。分化行情下，成交量难以延续趋势上涨行情；同比高基数下，下半年成交回落或难以避免。
展望下半年，有业内人士认为，房价走势会呈现强分化特征，但会与上半年有一定差别。首先，对于上半年涨幅过大的一、二线城市，预计下半年会以平稳为主，甚至不排除个别过热区域出现小幅回调。
其次，对于一线城市周边及省会城市，受益于良好基本面、城市圈效应、需求外溢以及房价传导作用，预计仍有上升空间，保持温和增长态势。
后，对于三、四线城市，受压于高库存压力，房价预计仍会持平。但对于供需关系得到明显改善的三、四线城市，房价预计存在一定的上升空间。
2016年1-4月，新开工面积增长21.4%,5月虽然有所收窄，但仍保持着18%的增长率。这一增速让人担心非重点城市在去库存有限的情况下，新库存又大量生成。
此前中金研究中心报告也指出，四季度随着新房供应的增加，我国房地产市场将迎新一轮供过于求。
有关人士预测，2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。
而在此背景下，房企的信贷违约风险将大幅增加。数据显示，2016年2月至5月，房地产开发资金来源中个人按揭贷款迅猛攀升，同比增速分别达30.4%，46.2%、54.7%和58.5%，而2014年4月至12月，该同比数据均为负值。
应重点警惕三四线及以下城市高库存房企面临资金链断裂的风险，尤其是一些中小房企通过非正规金融融资面临违约风险。
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