[摘要] 在2014年的政府工作报告中,重点提出“推进以人为核心的城镇化”, “今后一个时期,着重解决好现有三个1 亿人问题,促进约1 亿农业转移人口落户城镇,改造约1 亿人居住的城镇棚户区和城中村, 引导约1 亿人在中西部地区就近城镇化。”“有序推进农业转移人口市民化。”“加大对中西部地区新型城镇化的支持。
主要事件
在2014年的政府工作报告中,重点提出“推进以人为核心的城镇化”, “今后一个时期,着重解决好现有三个1 亿人问题,促进约1 亿农业转移人口落户城镇,改造约1 亿人居住的城镇棚户区和城中村, 引导约1 亿人在中西部地区就近城镇化。”“有序推进农业转移人口市民化。”“加大对中西部地区新型城镇化的支持。”“加强城镇化管理创新和机制建设。”
报告中提及“做好房地产税立法相关工作”。关于房地产调控,表述为“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”
房地产调控压力有所减轻
相比去年“坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制”的表述,今年的报告中房地产方面的措辞有明显的变化,对调控的严厉程度大为减轻。在过去一年的房地产政策中,分类调控是一个较为明显的特征,除一线以及房价涨幅较大的二线城市以外,其它区域的调控力度明显减轻,2013 年下半年的调控政策也主要针对一线城市。我们判断今年这一政策趋势仍将继续,总体政策将保持平稳。
共有产权住房作为平抑房价的创新方式,今年有望继续扩大规模,且有可能在除京沪外的其它城市试点。政策仍然继续抑制投机投资性需求,预计今年的差别化房贷政策不会发生明显变化。 调控压力减轻主要源于去年下半年以来行业基本面发生了明显变化, 房价环比涨幅持续收窄,房价上涨压力减小。部分二线以及三四线城市逐步呈现供过于求的态势,部分地方房价开始下跌,市场成交量也较为平稳。我们判断今年调控政策的力度相比去年将有所减轻。
房产税将稳步推进
报告中提到做好房地产税立法相关工作,今年仍为房产税推出的准备阶段,预计全面推出的可能不大。目前房地产的基本面情况已发生较大变化,除了一线城市以外,部分二线以及三四线城市出现房价下跌的征兆,房产税推出的步伐可能放缓。
城镇化看政策力度 新型城镇化仍是未来工作的重点,将继续拉动房地产中长期需求。报告中提出加大对中西部城镇化的扶持力度,城镇化的有序推进有望缓解三四线城市的供求矛盾,降低三四线城市房地产市场区域风险。户籍制度改革、养老与社保体制改革都将对房地产行业的持续发展有利,未来城镇化的推进速度还需要政策更多的扶持。
总体来看,政府工作报告对房地产的表述基本符合市场预期。未来房地产的政策将逐步趋稳,大规模的调控政策将减少,政策波动减小有利于房地产行业的持续稳定发展。
投资建议
近期市场成交同比下滑,但从政府工作报告来看,对房地产调控的态度有明显变化,政策压力大为减轻,房地产板块估值处于历史低点, 短期有望存在一定的估值修复机会,但中期来看仍然需要基本面方面的积极变化。
风险提示
房地产市场区域风险增大,市场成交进一步下滑。
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